approvazione delle tabelle millesimali

A cura dell'Avv. Alessandro Gallucci
Guida al condominio | News sul condominio

L’approvazione delle tabelle millesimali: un caso concreto

Caio è proprietario di un appartamento in un condominio di 5 piani; possiede, inoltre, sempre nello stesso stabile 3 box. Il piano terra non ospita alcuna unità immobiliare. A partire dal primo piano, ad ogni piano, ci sono due unità immobiliari, tranne al terzo dove abita Caio. Per la particolare conformazione dello stabile, infatti, è l’unico piano dove c’è un solo alloggio che risulta essere notevolmente più grande degli altri. L’abitazione è completata da una terrazza a livello. Il condominio è composto da 9 unità immobiliari. Il costruttore al momento delle stipule per la cessione dei vari appartamenti, non essendo obbligato dalla legge, non ha inserito negli atti di vendita il regolamento di condominio con le relative tabelle millesimali. Per diverso tempo si è andati avanti dividendo le spese in parti uguali dicendo sempre, però, che si sarebbe conguagliato il tutto una volta formate ed approvate le tabelle millesimali.

Tutti i condomini, infatti, ad eccezione di Caio, si sono immediatamente lamentati della mancanza delle tabelle millesimali e del fatto che il condomino del terzo piano, proprietario dell’appartamento più grande e di maggior valore, nonché di diversi box, pagasse delle quote pressoché uguali agli altri. Tali circostanze, unite alla volontà di evitare l’insorgere di controversie sulla futura ripartizione delle spese condominiali, hanno indotto i condomini ad incaricare un tecnico di redigere delle tabelle millesimali, al fine di sottoporle all’attenzione dell’assemblea per la discussione e l’eventuale approvazione. Così facendo, nella successiva riunione condominiale, tutti i condomini ad eccezione di Caio, che era assente, approvavano i criteri di ripartizione così come predisposti dal tecnico, dotando il condominio di proprie tabelle millesimali. Inizialmente alcuni condomini avevano sollevato il dubbio della legittimità di tale procedura. Tuttavia, visto e considerato che si stavano approvando delle tabelle che erano conformi ai criteri legali si è ritenuto di deliberare la loro adozione con le maggioranze di cui all’art. 1138 terzo comma (quelle previste per il regolamento cui le stesse devono essere allegate nei condomini con più di dieci partecipanti. Così nella successiva assemblea ordinaria, si è iniziato a fare uso di tale strumento. Caio, sempre assente alle assemblee, pur se regolarmente convocato, dopo due mesi dalla comunicazione del verbale faceva notificare al condominio il ricorso per impugnazione del verbale, sostenendo la nullità delle ultime deliberazioni per violazione dei criteri di ripartizione delle spese basati su tabelle millesimali invalide. E’ chiaro che rifacendoci a quel filone giurisprudenziale che ritiene sufficiente l’approvazione maggioritaria, l’azione di Caio sarà infruttuosa. Viceversa, se l’orientamento che sostiene la necessità di un’approvazione unanime delle tabelle dovesse prevalere allora Caio avrebbe buon gioco e farebbe tornare il condominio alla situazione antecedente l’approvazione delle tabelle millesimali.

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Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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