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Condominio: la tutela dello spazio aereo

Il diritto all'utilizzo dello spazio aereo non si estende all'infinito poiché non deve pregiudicare concreti interessi di terzi
condominio architetto progetto costruzione
di Lucia Izzo - Non solo il suolo su cui sorge l'edificio condominiale, ma anche lo spazio aereo "soprasuolo", al pari del sottosuolo, rientra nel diritto di proprietà del condominio.

Tanto si desume dalla lettura in combinato degli artt. 1170 (Parti comuni dell'edificio) e 840 (Sottosuolo e spazio sovrastante al suolo) del codice civile, norme che suggeriscono, altresì, che tale diritto non abbia una portata ad infinitum in verticale, dovendosi contemperare con l'utilità effettiva che ne trae il condominio.

Pertanto, l'ente non potrà opporsi laddove siano poste in essere da terzi delle attività a tale profondità o altezza che non pregiudichino di fatto alcun suo legittimo interesse.

In relazione ai cortili condominiali, ad esempio, la Cassazione ha confermato il principio secondo cui, avendo questi la funzione di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano, lo spazio aereo a essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell'art. 840 comma terzo c.c., l'utilizzazione ancorché parziale a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa.

Condominio: limiti all'utilizzazione dello spazio aereo

Con una recente sentenza, n. 9292/2016 (qui sotto allegata), il Tribunale di Milano ha avuto modo di confermare il principio secondo cui è necessario un interesse concreto del proprietario, seppur non attuale, per escludere l'utilizzo dello spazio aereo sovrastante il suolo di sua proprietà.

Il caso esaminato ha riguardato la richiesta di un condominio volta alla rimozione di un cartellone pubblicitario installato dall'edificio vicino sulla parte più alta del muro divisorio che, sporgente sul proprio tetto, aveva determinato un limite all'utilizzo del proprio bene.

Ai sensi dell'art. 840 c.c., precisa il Tribunale, lo spazio aereo sovrastante un'area appartiene al proprietario dell'area stessa, che, tuttavia, non può escludere attività di terzi quando siano tali da non pregiudicare alcun suo legittimo interesse, in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione di tale spazio aereo.

Per il giudice meneghino, la sussistenza dell'interesse del proprietario del suolo va valutata con riferimento non soltanto all'attuale situazione e destinazione del suolo, ma anche alle sue possibili, future utilizzazioni, sia pure in concreto non individuate, purché compatibili con le caratteristiche e la normale destinazione del suolo medesimo, essendo invece irrilevante che questo sia attualmente soggetto a servitù incompatibili con l'utilizzazione edificatoria dello spazio ad esso sovrastante da parte del proprietario. Principio confermato anche dalla giurisprudenza di Cassazione nella sentenza n. 17207/2011.

Inoltre, poiché le eventuali attuali limitazioni all'utilizzazione edificatoria del suolo potrebbero venire meno nel tempo, queste non escludono che alla futura utilizzazione del suolo possa derivare pregiudizio dalla tolleranza di violazioni corrispondenti all'illegittimo esercizio di nuove servitù, le quali potrebbero costituirsi per usucapione, incidendo, quindi, in via autonoma sulle possibili future utilizzazioni del fondo.

In sostanza, l'interesse che consente di escludere l'utilizzo dello spazio aereo sovrastante la proprietà deve essere concreto, anche se non attuale, caratteristiche che, nel caso in esame, sono certamente ipotizzabili quanto all'interesse del condominio attore.

Infatti, nella specie, i rilievi fotografici hanno consentito di rilevare che il cartellone pubblicitario era stato installato alcuni metri più in alto rispetto al tetto del condominio vicino, circostanza che rende concretamente ipotizzabile, anche se non attuale (ad esempio: per la normativa edilizia vigente), l'interesse a opporsi alla sua installazione per sfruttare lo spazio aereo da questo occupato (ad esempio per sopraelevazioni, recupero del sottotetto o restauro). Da qui la decisione del giudice di ordinare la rimozione del cartello.
Per approfondimenti leggi la guida legale al condominio nella sezione guide legali

Tribunale di Milano, sent. 9292/2016
(13/09/2017 - Lucia Izzo)
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