Condomini: bonus ristrutturazione anche per chi è senza redditi

di Lucia Izzo - Ai condòmini che beneficiano della detrazione d'imposta per particolari interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e di riduzione del rischio sismico, nonché per gli interventi di riqualificazione energetica sugli edifici, sarà consentita la cessione del credito d'imposta corrispondente alla detrazione per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

È l'Agenzia delle Entrate a stabilire le modalità di cessione del credito, attraverso due provvedimenti recentemente pubblicati sul sito (n. 108577 e n. 108572 qui sotto allegati).

Si tratta, in primis della detrazione spettante per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici che interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo e quelli di riqualificazione energetica relativi alle parti comuni di edifici finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva (art. 14, comma 2-sexies, D.L. 4 giugno 2013, n. 63).

In secondo luogo, iene in rilievo la detrazione spettante per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica effettuate sulle parti comuni di edifici dalle quali derivi una riduzione del rischio sismico (art. 16, comma 1-quinquies D.L. n. 63/2013).

Chi potrà cedere il credito?

Le risoluzioni dell'Agenzia prevedono che il bonus sisma e l'ecobonus possano essere ceduti anche dai condòmini non tenuti al versamento dell'imposta sul reddito, a condizione che siano teoricamente beneficiari delle detrazioni d'imposta.

Una platea di soggetti che dunque comprende tutti coloro che sostengono le spese in questione, compresi i "no tax area" ossia coloro che, in concreto, non sarebbero ammessi alla fruizione della detrazione poiché, ad esempio, l'imposta lorda risulta non dovuta o assorbita da altre detrazioni.

Ancora, soggetti cedenti potranno essere, come da provvedimento, anche gli stessi cessionari del credito i quali a loro volta possono effettuare ulteriori cessioni.

A chi si potrà cedere il credito?

Il credito potrà essere ceduto in favore dei fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi, nonché di altri soggetti privati quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d'impresa, società ed enti.

È, invece, esclusa la cessione del credito in favore di istituti di credito e intermediari finanziari nonché delle amministrazioni pubbliche di cui al decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165.

Credito cedibile

Il credito cedibile corrisponderà alla detrazione dall'imposta lorda prevista dagli artt. 14, comma 2-quater, e 16, comma 1-quinquies, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 teoricamente spettante per la realizzazione degli interventi agevolabili.

Si rammenta che, per gli interventi di riqualificazione energetica si tratta delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 nella misura del 70%, se relative ad interventi condominiali che interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo e nella misura del 75%, se relative ad interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015.

La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicato il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio e deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

Invece, quanto alle spese per gli interventi antisismici, si tratta di una detrazione d'imposta pari al 75% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, se dalla realizzazione degli interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe inferiore di rischio, e dell'85% delle medesime spese se dall'intervento derivi il passaggio a due classi inferiori di rischio.

La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 96.000 moltiplicato il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio e deve essere ripartita in cinque quote annuali di pari importo

Il condòmino potrà cedere l'intera detrazione calcolata sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l'esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, oppure sulla base delle spese sostenute nel periodo d'imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d'imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile. Il cessionario potrà cedere, in tutto o in parte, il credito d'imposta acquisito solo dopo che tale credito è divenuto disponibile

Il credito d'imposta diventa disponibile dal 10 marzo del periodo d'imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e sempre che il condòmino cedente abbia contribuito al relativo sostenimento per la parte non ceduta sotto forma di credito d'imposta. Il credito ceduto ai fornitori si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d'imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.

Adempimenti dell'amministratore di condominio

Se i dati relativi alla cessione non sono già indicati nella delibera condominiale, il condòmino comunica all'amministratore, entro il 31 dicembre del periodo d'imposta di riferimento, l'avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando la denominazione e il codice fiscale di quest'ultimo, oltre al proprio nome, cognome e codice fiscale.

L'amministratore comunicherà tali dati all'Agenzia delle Entrate con le modalità previste per l'invio dati ai fini della dichiarazione precompilata. Il mancato invio della predetta comunicazione renderà inefficace la cessione del credito. Infatti, solo successivamente alla comunicazione, l'Agenzia delle entrate renderà visibile nel "Cassetto fiscale" del cessionario (e del cedente quanto all'accettazione) il credito d'imposta che gli è stato attribuito e che potrà utilizzare o cederlo a sua volta dandone apposita comunicazione all'Agenzia attraverso i canali telematici della stessa.

Il credito d'imposta, non ulteriormente ceduto, sarà utilizzabile in compensazione mediante modello F24 esclusivamente attraverso i servizi telematici dell'Agenzia delle entrate, senza essere soggetto ai limiti ex art. 34 L. n. 388/2000.

Il credito è utilizzabile dal cessionario alle medesime condizioni applicabili al cedente e la quota di credito che non è utilizzata nell'anno potrà essere utilizzata negli anni successivi, ma non potrà essere richiesta a rimborso.