Il passaggio di proprietà senza notaio

Avv. Daniele Paolanti - Il ddl concorrenza, diretto a promuovere la concorrenza nei mercati ed a garantire un'ampia tutela dei consumatori, aveva introdotto, con l'art. 29, la possibilità di addivenire ad un trasferimento di proprietà di beni immobili pur in assenza di un notaio. Detta norma così disponeva: "In tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione di beni immobili adibiti ad uso non abitativo, come individuati dall'articolo 812 del codice civile

, di valore catastale non superiore a 100.000 euro, ovvero aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni, è necessaria l'autenticazione della relativa sottoscrizione, essa può essere effettuata dagli avvocati abilitati al patrocinio, muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell'atto. Le visure ipotecarie e catastali per la redazione degli atti e delle dichiarazioni di cui al comma 1 nonché le comunicazioni dell'avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti sono a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria". Condizione preliminare che doveva sussistere affinché si potesse provvedere ad un trasferimento di proprietà

era che il valore dei beni non fosse eccedente i 100.000 €. Inoltre gli immobili oggetto di trasferimento avrebbero dovuto necessariamente essere unità adibite ad uso non abitativo (valevole anche per la costituzione di ulteriori diritti sui beni medesimi). Necessaria sarebbe stata (laddove la norma fosse entrata in vigore) l'autenticazione ad opera di un avvocato il quale fosse in possesso di una polizza assicurativa pari almeno a quella del bene oggetto di trasferimento. Inoltre visure catastali ed ipotecarie necessarie per la redazione degli atti e delle dichiarazioni nonché la comunicazione degli stessi veniva posta a carico della parte acquirente, mutuataria o donataria. Alcuni dubbi erano stati sollevati in ordine all'opportunità di adozione di una norma siffatta. Infatti l'avvocato, chiamato ad autenticare l'atto, non provvede al controllo del contenuto dello stesso ed alla verifica che gli elementi dell'atto corrispondano a quanto previsto e voluto dall'ordinamento (funzione propria di un notaio). Il notaio ha infatti il dovere di effettuare prima dell'atto le visure catastali ed ipotecarie e, dunque, le necessarie e preventive verifiche sulla titolarità di chi vende e sull'eventuale libertà dell'immobile. Proprio per questa ragione taluni sostengono che possa risultare, l'adozione di una norma siffatta, lesiva almeno in parte degli interessi protetti dei consumatori. L'art. 29 del ddl concorrenza non è stato mai attuato. Infatti le commissioni Finanza e Attività Produttive della Camera approvarono 10 emendamenti soppressivi dell'articolo 28 del ddl concorrenza, che veniva dunque completamente sostituito con ulteriore previsione la quale prevede che il registro delle successioni sia tenuto dal Consiglio Nazionale del Notariato e non più dai tribunali.

Beni immobili? Quali sono?

La norma atta ad individuare quali beni possano essere considerati immobili è l'art. 812 c.c. che dispone "Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni".

Le auto ed i beni mobili registrati

L'intervenuta riforma della pubblica amministrazione voluta dalla Madia ha determinato la soppressione del certificato di proprietà in formato cartaceo, che vine così trasformato in documento unico di circolazione, cambiano anche le modalità di trasferimento della proprietà dell'auto di seconda mano tra privati che potrà avvenire direttamente in Comune (attività che da lungo tempo viene svolta anche in assenza di Notaio).

Conclusioni

Addivenire ad una disciplina pertinente la compravendita immobiliare in assenza di notaio non è certo semplice. Da un lato si tenta, infatti, di incentivare la concorrenza mentre dall'altro si pone il problema della regolarità dell'atto e degli accertamenti che un avvocato normalmente non è tenuto a compiere. Si tratterà dunque, laddove il tema dovesse essere riproposto, di operare un adeguato balancing of value che consenta di contemperare le diverse istanze.

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