di Valeria Zeppilli - La problematica sta riguardando negli ultimi tempi moltissimi cittadini che intendono vendere o acquistare un immobile: se questo proviene da una donazione, per l'acquirente è difficile ottenere un mutuo.
Considerato che la pratica di donare appartamenti di proprietà ai familiari (anticipando di fatto una futura successione) è sempre più diffusa, la questione sta assumendo una rilevanza non trascurabile.
Ma perché le banche dicono no quando si trovano davanti richieste di finanziamento per l'acquisto di una casa donata?
Motivi del diniego
Il diniego da parte degli istituti di credito trova fondamento in ragioni tutt'altro che banali.
I beni che provengono da una donazione, infatti, possono essere rivendicati da parte di eventuali eredi del donante che, a seguito di tale atto, siano stati privati dei loro diritti.
Le donazioni, infatti, si computano nel patrimonio complessivo del defunto, al fine di valutare l'effettiva consistenza della cd. quota indisponibile di eredità, che il nostro ordinamento riserva ai soggetti più vicini al de cuius (cd. legittimari) anche a prescindere dall'eventuale testamento effettuato da questi quando era ancora in vita (leggi la guida: "La successione testamentaria e la successione necessaria").
Ciò vuol dir che se con la donazione il donante ha compromesso i suoi eredi, questi ultimi possono
opporsi ad essa ed esercitare l'azione di riduzione, costringendo anche gli eventuali acquirenti del bene donato (in caso di esito positivo e laddove il donatario non ha altri beni sufficienti) a restituire l'immobile. Dato che questa si prescrive in dieci anni dalla data di apertura della successione, il trasferimento immobiliare può considerarsi "definitivo" solo dopo diverso tempo dalla morte del donante.
Non solo. L'azione di restituzione (che è l'azione reale conseguente all'azione di riduzione) si prescrive addirittura in venti anni dalla donazione.
A tutto ciò si aggiunge il fatto che le ipoteche iscritte sull'immobile successivamente alla sua donazione, così come ogni altro vincolo, con l'azione di riduzione perdono efficacia a meno che la trascrizione della donazione sia avvenuta da oltre venti anni.
Dato che non è mai totalmente possibile risalire in maniera certa a tutti gli eredi legittimi di un soggetto e che il tempo che deve trascorrere per potersi sentire sicuri non è affatto breve, il conto è presto fatto e il no delle banche è più che comprensibile.
Rimedi: fideiussione
Nella prassi, in ogni caso, vengono generalmente proposti diversi rimedi per superare i limiti ai trasferimenti di beni donati.
Innanzitutto c'è la fideiussione bancaria o assicurativa, con la quale l'acquirente può essere garantito sino al ventennio dalla stipula della donazione da una banca o da un'impresa di assicurazioni che gli permettono di recuperare la somma che dovesse rendersi necessaria per liberarsi dall'obbligo di restituire l'immobile.
Tale rimedio, tuttavia, non pone alcuna tutela per il caso dovessero nel corso degli anni sopravvenire nuovi e sconosciuti legittimari che decidano di opporsi alla donazione.
Oltretutto, il Tribunale di Mantova, con sentenza n. 228/2011, ha sancito la "la nullità della fideiussione rilasciata alla banca a garanzia di un mutuo con ipoteca iscritta su un bene oggetto di precedente donazione, poiché la fideiussione è considerata lesiva del diritto degli stretti familiari di chi ha fatto la donazione di non subire restrizioni circa il conseguimento della quota di eredità nella donazione loro spettante nella successione del donante".
Rimedi: rinuncia all'azione di restituzione
Un altro rimedio che alcuni propongono è rappresentato dalla rinuncia all'azione di restituzione da parte dei legittimari nei confronti dei successivi acquirenti.
Tale soluzione, tuttavia, è contestata da gran parte della dottrina e della giurisprudenza, con la conseguenza che, ove adottata, non elimina il rischio che i legittimari, alla morte del donante, agiscano comunque in riduzione e chiedano la restituzione all'acquirente del bene donato, trovando il benestare del giudice.
Oltretutto neanche questo rimedio prende in considerazione l'eventuale sopraggiungere di legittimari non rinuncianti.
Rimedi: risoluzione della donazione
Il rimedio più sicuro e più utilizzato è, infine, rappresentato dalla risoluzione della donazione fatta mediante contratto stipulato tra donante e donatario necessariamente prima dell'alienazione del bene a terzi.
Tale contratto, infatti, elimina sin dall'inizio gli effetti prodotti dalla donazione e ripristina il donante ab origine nella proprietà del bene.
In ogni caso, la risoluzione della donazione non può pregiudicare i diritti che, nel frattempo, siano stati riconosciuti ai terzi. Si pensi, ad esempio, al caso in cui il donatario abbia subito un pignoramento o abbia iscritto un'ipoteca sul bene donato.
Essa, inoltre, non è accettata da tutte le banche come rimedio utile e sicuro.
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