Avv. Isabella Vulcano - Qualora si debbano effettuare lavori di ristrutturazione al proprio appartamento nel quale è in corso un contratto di locazione è possibile disdire il contratto prima della scadenza prevista?
La risposta è no.
Il proprietario, infatti, non può sciogliere la locazione mentre il contratto è ancora in corso e, qualora vi fosse l'esigenza di dover ristrutturare, è necessario attendere la scadenza del primo periodo di validità del contratto.
Facciamo l'esempio di una locazione 4+4: in tal caso il proprietario, terminati i primi quattro anni, potrà dare disdetta al conduttore a mezzo racc a/r, giustificando i lavori di ristrutturazione interrompendo, in tal caso, il rinnovo in automatico per altri quattro anni.
Una volta comunicata la disdetta al conduttore, il proprietario dovrà effettivamente eseguire i lavori di ristrutturazione, non essendo sufficiente la sola dichiarazione di dover agire in tal senso.
Se, infatti, tali lavori non verranno eseguiti, il proprietario sarà costretto non solo a ripristinare il contratto di locazione interrotto ma sarà tenuto anche al risarcimento del danno nei confronti del conduttore che è stato mandato via prima della scadenza naturale del contratto.
Notiamo come, in tali ipotesi, la legge tutela il conduttore a 360 gradi.
Ci viene chiesto, inoltre, cosa succede se, nonostante la disdetta causa ristrutturazione dell'appartamento il conduttore non va via spontaneamente. Si può procedere allo sfratto?
La risposta è positiva: il proprietario potrà agire per ottenere dal Giudice l'ordinanza di convalida dello sfratto purchè, però, esibisca in giudizio la DIA (denuncia inizio attività) inerente i lavori da svolgere o il permesso di costruire provando che la presenza del conduttore può pregiudicare i lavori stessi.
E' utile citare una interessante e recente sentenza in materia (Cass. Civ. sentenza n. 23794/2014) la quale contempla l'ipotesi in cui, nonostante la disdetta data dal proprietario al conduttore senza che siano stati poi effettivamente eseguiti i lavori di ristrutturazione, non si applica né il ripristino della locazione da parte del proprietario né, tantomeno, si ha diritto al risarcimento del danno qualora la mancata esecuzione dei lavori stessi sia derivata da fatti non riconducibili a colpa o a dolo del proprietario medesimo.
Nel caso trattato dalla sentenza, il conduttore incardinava un giudizio di opposizione al rilascio dell'appartamento causa lavori di ristrutturazione, il cui giudizio si concludeva dopo la scadenza del termine per l'inizio dei lavori previsto nel permesso di costruire.
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