di Valeria Zeppilli - Quando si stipula un contratto di locazione, l'inquilino è molto spesso chiamato a rilasciare al proprietario dell'immobile la cd. cauzione, ovverosia una somma di denaro volta a garantire il locatore rispetto all'adempimento delle obbligazioni che derivano dal rapporto instaurato.
La norma di riferimento del deposito cauzionale è rappresentata dall'articolo 11 della legge numero 392 del 27 luglio 1978, il quale si limita a stabilire che tale deposito non può essere di ammontare superiore a tre mensilità del canone e che esso produce interessi legali, da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno.
Se è pacifico che, se il conduttore ha adempiuto correttamente a tutti gli obblighi contrattuali, una volta cessata la locazione il locatore deve restituirgli la somma versata a titolo di cauzione, maggiorata degli interessi nel frattempo maturati, non a tutti è chiaro cosa accade nel caso in cui, invece, al termine del rapporto si accertino dei danni imputabili all'inquilino.
In tal caso, infatti, la compensazione tra questi e la cauzione non è automatica, ma va accertata e disposta giudizialmente. Il che vuol dire che la somma versata a titolo di deposito va comunque restituita all'esito della locazione, a meno che non sia il giudice a dichiararne l'attribuzione legittima al proprietario dell'immobile affittato.
Diverso è il caso in cui, alla scadenza della locazione, dei canoni risultino non essere stati pagati: in tal caso il deposito cauzionale potrà essere tranquillamente trattenuto in compensazione dal conduttore.
A rendere chiara tale distinzione, e a precisare che il proprietario di casa non può rifiutare la restituzione della cauzione non solo se tutto è regolare ma neanche in caso di danni, è intervenuta anche la giurisprudenza.
Già diverso tempo fa, infatti, tale principio è stato sancito dalla Cassazione con la sentenza numero 4725 del 1989; esso è poi stato confermato da molteplici pronunce tra le quali, recentemente, anche la sentenza numero 10196 del 2016 del Tribunale di Roma.
Del resto, se si consentisse al locatore di trattenere il deposito cauzionale versato dal conduttore anche in caso di danni si permetterebbe un'illegittima unilaterale determinazione dell'ammontare del risarcimento. La decisione circa l'ammontare dei danni invece, se non si raggiunge pacificamente in via stragiudiziale, non può che spettare al giudice, su impulso (si badi bene) del padrone di casa e non di certo dell'inquilino.
Se quindi il locatore trattiene la cauzione anche dopo che il rapporto di locazione sia terminato e il suo immobile sia stato rilasciato, adducendo l'esistenza di danni imputabili all'altra parte e senza aver proposto alcuna domanda giudiziale né essersi accordato stragiudizialmente con l'inquilino, quest'ultimo potrà legittimamente pretendere che la somma versata gli sia immediatamente restituita, anche chiedendo e ottenendo l'emissione di un decreto ingiuntivo al giudice del luogo in cui si trova l'immobile, competente per valore.
