Spese condominiali: è possibile ripartirle secondo criteri diversi dalla proporzionalità?

Risposta: "La ripartizione delle spese condominiali è spesso fonte di discussione.

La norma di riferimento, utile a dirimerle, è l'articolo 1123 del codice civile, il quale prevede, in via generale, che delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione di servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza i condomini si fanno carico in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Dopo aver sancito tale regola generale, tuttavia, la medesima norma fa salve le diverse convenzioni.

A tal proposito la Corte di cassazione, con la sentenza numero 20318 del 15 ottobre 2004, ha chiarito che la "diversa convenzione" con la quale può essere derogata la disciplina legale sopra riportata (ma anche quella eventualmente stabilita con delibera condominiale adottata all'unanimità) non soggiace ad oneri di forma e quindi può risultare anche da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo e dai quali sia possibile ricavare l'accettazione di tutti i condomini di diversi criteri di riparto delle spese.

L'articolo 1123 c.c. prosegue poi sancendo che le spese relative a cose destinate a servire i condomini in maniera diversa sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne e che se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, delle relative spese si fa carico solo il gruppo di condomini che ne trae utilità.

Si ricorda che in caso di appartamento dato in locazione, salvo che il contratto disponga diversamente, le spese condominiali di ordinaria amministrazione, per piccole riparazioni e relative al godimento delle parti comuni sono a carico dell'affittuario. Le spese condominiali straordinarie e quelle necessarie per le innovazioni, per l'amministratore e per l'assicurazione dell'edificio sono a carico del proprietario".