Mutui: addio casa dopo 18 rate non pagate ma solo se c'è il consulente

Ecco le novità del decreto che recepisce la direttiva europea sui mutui, la cui approvazione è ormai al rush finale
casa messa in vendita con famiglia triste

di Marina Crisafi - Mancano ormai solo i dettagli. L'introduzione della "direttiva mutui" da parte dell'Italia che, come anticipato dal nostro giornale darà il diritto alle banche di riprendersi la casa di chi non paga le rate del mutuo senza passare dal tribunale (leggi: "Mutui: se non paghi la banca si prende la casa senza passare dal tribunale") è ormai al rush finale.

Oggi, infatti, le commissioni parlamentari voteranno i pareri sul decreto di recepimento della direttiva Ue 2014/17, in un testo però che, dopo le infinite polemiche suscitate e le richieste delle opposizioni (in particolare il M5S) che continuano a sollecitare il Governo per il ritiro del provvedimento, è stato notevolmente ridimensionato rispetto all'impianto iniziale.

Molte le "condizioni" inserite nello schema di parere che oggi dovrebbe avere il via libera togliendo ogni ostacolo al recepimento della direttiva europea nel nostro ordinamento, tra cui, la più rilevante, è senz'altro la proroga dei tempi dell'inadempimento (dopo 18 rate non pagate e non 7 come previsto originariamente) che fa scattare la vendita diretta dell'immobile del debitore da parte della banca.

Vediamo le principali:

Morosità solo dopo 18 rate non pagate

Tra i paletti del Parlamento per limitare i casi di vendita diretta della casa da parte della banca se il contraente non paga il mutuo, il più importante è il vincolo di disciplinare l'inadempimento del consumatore solo per i "mancati" e non per i ritardati versamenti.

Se scompare quindi il filtro giudiziale, con la possibilità della banca di agire direttamente senza passare dal giudice, la morosità per inadempimento tuttavia scatterà solo dopo 18 rate non pagate e non dopo le 7 originariamente previste.

Il compromesso, tra l'interesse del creditore (la banca) che vuole accorciare i tempi delle procedure per recuperare il proprio credito e la tutela del debitore (il cittadino) che vuole evitare il pericolo di perdere la propria abitazione, prevede altresì che venga esplicitato che le 18 rate riguardino esclusivamente la cadenza mensile, escludendo così ogni dubbio su una possibile applicazione ai mutui con cadenza trimestrali, semestrali o annuali, oltre ad un rafforzamento della vigilanza della banca d'Italia per i "casi di particolare debolezza dei soggetti contraenti", come ad esempio, i coniugi assegnatari di immobili dopo la separazione.

D'obbligo l'assistenza del consulente per il cittadino

L'inserimento della c.d. "clausola di inadempimento" deve essere oggetto di un accordo esplicito tra le parti, e al momento della sottoscrizione il cittadino deve essere assistito da un consulente che dovrà fornire un'informazione chiara e semplificata per permettere al cittadino di valutare la convenienza (o meno) della clausola.

Al fine di rafforzare la tutela del consumatore, il parere messo a punto dal relatore della Camera (Giovanni Sanga del Pd), prevede altresì che nell'ipotesi di inadempimento, il trasferimento dell'immobile oggetto della garanzia debba avvenire "mediante separato atto di disposizione del bene stesso da parte del debitore". Praticamente, se il governo recepirà anche questo limite, l'ultima parola sulla vendita dell'immobile senza passare dal giudice spetterà comunque e sempre al cliente.

Inoltre, laddove si arrivi all'accordo, dovrà essere assicurata la piena indipendenza del perito nominato per stimare il valore dell'immobile, la cui nomina quindi è attribuita al presidente del tribunale.

Nessuna retroattività né applicazione alle surroghe

Secondo lo schema di parere, inoltre, non ci sarà nessuna possibilità di estendere i nuovi vincoli ai contratti di mutuo già in essere. Il Governo, infatti, dovrà cancellare dal testo le parole "o successivamente" prevedendo espressamente che la clausola si applicherà soltanto ai negozi sottoscritti dalla data di entrata in vigore del decreto. Ad essere richiesto altresì al governo è la previsione espressa dell'inapplicabilità della clausola di inadempimento anche alle surroghe. Esclusa altresì ogni velleità di reintroduzione delle penali sull'estinzione anticipata dei mutui, cancellate anni fa dalla legge Bersani.

Resta il divieto di patto commissorio e sì al patto marciano

Non ci sarà nessuna deroga al divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c. Quindi, sarà nullo ogni patto col quale le parti converranno che in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Verrà invece codificato il c.d. "patto marciano", elaborato dalla giurisprudenza (cfr. Cass. n. 10986/2013), ossia la previsione secondo la quale nel caso di vendita diretta dell'immobile da parte della banca, non vi sia alcuna sproporzione tra l'entità del debito e il valore del bene dato in garanzia; inoltre, il creditore dovrà restituire al debitore l'importo eccedente.

L'estinzione del debito

Infine, l'ennesima condizione prevista dallo schema di parere riguarda l'estinzione del debito in caso di vendita diretta da parte della banca dell'immobile anche laddove il valore del bene sia inferiore all'ammontare del debito stesso. Fermo restando il diritto del consumatore all'eccedenza, quando il prezzo ricavato dalla vendita è più alto.

(09/03/2016 - Marina Crisafi) Foto: 123rf.com
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