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Cessione dell'attività commerciale e cessione del contratto d'affitto dei locali dove la stessa si svolge non sono la stessa cosa

Se non c'è il consenso scritto del locatore, il locatario-cedente rimane l'unico obbligato a pagare i canoni di locazione
ristorante

Avv . Mara Battaglia - Vorrei proporre ai lettori di questa community un'interessante pronuncia del Tribunale civile di Torino (sentenza n. 4098/2015 pubblicata il 5 giugno 2015) relativa a una vicenda di cui si è occupata il mio studio legale. 

I proprietari di un locale commerciale lo concedevano in locazione a un ristoratore il quale successivamente cedeva la propria attività a una s.r.l. comprendendo nella cessione anche i locali "di cui aveva la disponibilità". 

I problemi  sono sorti quando la s.r.l. ha cominciato a non essere più regolare nel pagamento dei canoni di affitto. 

I proprietari dell'immobile si sono rivolti al conduttore minacciando uno sfratto per morosità. 

Questi però rispondeva che da tempo lui non aveva più nulla a che fare con l'attività di ristorazione e che quindi avrebbero dovuto rivolgersi alla società che aveva in gestione il ristorante. 

Aggiungeva, inoltre che i proprietari erano perfettamente al corrente della cessione dell'attività, tanto che ormai da anni emettevano ricevute di pagamento della locazione direttamente a nome della s.r.l. 

Alla stessa s.r.l. erano anche state intestate le fatture del riscaldamento, ragione per cui era la detta società a dover assolvere tutti gli obblighi. 

A questo punto, i proprietari si sono trovati in difficoltà perché il conduttore con cui avevano stipulato il contratto era persona abbiente, che dava garanzie di pagamento, mentre chi aveva rilevato l'attitvità era una s.r.l. ormai ampiamente in perdita e dalla quale non avrebbero potuto ottenere alcunché. 

In causa, il mio studio ha sostenuto la tesi per cui cessione della attività e cessione dell'affitto dei locali sono due cose distinte: nel primo caso il titolare è ampiamente legittimato alla cessione; nel secondo, la cessione deve essere comunicata al locatore con r/r (non vale nessuna presunta comunicazione orale, nè altri mezzi in virtù dei quali il locatore sia venuto a conoscenza della cessione) e deve ottenere il consenso scritto dello stesso; in caso contrario (come in quello affrontato) il contratto di affitto non si trasferisce e chi ha ceduto l'attività rimane obbligato nei confronti del locatore al pagamento dei canoni di affitto, come del resto sentenziato da numerose pronunce della Cassazione (cfr. ex multis, Cass., sez. II, n. 1333/2000: "In particolare la cessazione del contratto di locazione, quale contratto modificativo di un precedente rapporto contrattuale, attraverso la sostituzione di un soggetto ad un altro (rimanendo per il resto il rapporto inalterato) contrariamente all'assunto della ricorrente, non consegue alla cessione dell'azienda, per legge, ma per volontà delle parti. Infondati sono pertanto i profili sub B e sub C del motivo in esame, tenuto anche conto che il rinnovo del contratto di locazione cui fa riferimento la ricorrente, ove non fosse intervenuta la disdetta, si sarebbe, è vero realizzato per altri sei anni, ma sempre tra le parti originarie.Ne consegue, ai fini del subentro dell'acquirente l'azienda nel contratto di locazione dell'immobile, che l'accordo delle parti, sulla cessione del contratto di locazione, costituisce elemento imprescindibile"). 

Nel corso del giudizio parte avversa sosteneva, invece, la tesi opposta: i locatori da tempo conoscevano lo stato di fatto e lo avevano accettato, tanto è vero che emettevano ricevute di pagamento a favore della s.r.l., che era l'unica ad occupare i locali, ragione per cui il conduttore non aveva alcuna legittimazione passiva, in causa doveva essere chiamata la società, la quale, come da prova che si allegava, chiedeva da tempo di "regolarizzare" il contratto chiudendo quello con l'originario conduttore e stipulandone uno ex novo a nome della stessa. 

Dall'ampia ed articolata sentenza, che, come già anticipato, ha dato ragione alla tesi sostenuta dal mio studio, si riporta un passo che, oltre a quanto sopra riportato, spiega l'irrilevanza giuridica della documentazione prodotta da parte avversa come prova della gestione dei locali da parte della s.r.l., gestione che, in quanto conosciuta dai locatori, secondo la tesi avversaria, avrebbe spostato ogni responsabilità in capo a quest'ultima, togliendola al conduttore:  

"...Né, comunque, a diverse conclusioni può giungersi in considerazione delle circostanze per cui: i canoni di locazione erano pagati da D. s.r.l. (come emerge dalle ricevute di pagamento), posto che l'ordinamento ammette la figura dell'adempimento del terzo (art. 1180 c.c.) facendone conseguire, al più, l'adempimento dell'obbligazione; la società fornitrice del combustibile destinato al riscaldamento dell'immobile emetteva fatture intestate a D. s.r.l., posto che la intestazione della fattura non costituisce prova della titolarità del contratto, né, comunque, la intestazione a terzi del contratto di fornitura del combustibile importa, di per sé, la intestazione a detti terzi del contratto di locazione dell'immobile; i locali erano stati concessi in locazione ..., ed in tale contratto era subentrata D. s.r.l. per effetto dei contratti di affitto e di cessione del ramo d'azienda del 4.9.2007 e 26.5.2010 posto che, da un lato, i contratti di affitto e cessione del ramo d'azienda risultano stipulati da terzi e, in quanto atti pubblici, valgono solo a provare la effettività e provenienza delle dichiarazioni ivi contenute e non la intrinseca veridicità delle stesse, dall'altro lato, la eventuale coesistenza di più conduttori vale, al più, a determinare l'inadempimento del locatore ai propri obblighi, quale ad esempio all'obbligo di consegnare il bene al conduttore, ma tale inadempimento è stato prospettato soltanto in termini del tutto generici (né poteva essere altrimenti posto che, ove un tale inadempimento si fosse effettivamente verificato, il conduttore non avrebbe potuto attendere anni per lamentarsene)….)". 

Per i motivi esposti, dunque, il giudice definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa istanza, eccezione, deduzione, dichiara la risoluzione, per inadempimento del conduttore, del contratto di locazione, ha confermato il decreto ingiuntivo opposto (cfr. Trib. Torino n. 14621/2013), ha dichiarato tenuto e condannato il conduttore al pagamento ai proprietari dei canoni di locazione maturati dal novembre 2013 - pari ad ero 4.000,00 mensili - sino all'effettivo rilascio, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, nonché al pagamento delle spese legali, quantificate in euro 5mila, a euro 141,13 per esposti e al 15% per rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge. 

Avv. Mara Battaglia - mara.battaglia@gmail.com

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(01/10/2015 - Avv. Mara Battaglia)
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