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I difetti di costruzione: La garanzia per difformità e vizi dell'opera

La disciplina legale della garanzia per difformità e vizi dell'opera (1667 c.c.) e la garanzia decennale per i gravi difetti di costruzione (art. 1669 c.c.)
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Il legislatore appresta un sistema di garanzie a favore di chi acquista immobili di nuova costruzione per tutelare dalla presenza di vizi.
Va premesso che il committente ha il diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne lo stato (art. 1662 c.c.). Se nel corso dell'opera accerta che l'esecuzione non avviene secondo le condizioni stabilite e a regola d'arte, ossia senza effettuare ogni accorgimento affinché l'opera sia esente da vizi e difetti, il committente può fissare un termine entro il quale l'appaltatore deve conformarsi alle condizioni previste. Trascoso inutilmente il termine stabilito il contratto è risoluto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno.

La garanzia per difformità e vizi dell'opera

L'art. 1667 c.c., rubricato "Difformità e vizi dell'opera" afferma che "l'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera".

Per difformità si intende ogni discordanza tra l'opera realizzata e le previsioni contrattuali, mentre per vizio si intendono le carenze che l'opera presenta rispetto alle regole dell'arte.

Laddove i vizi e le difformità siano palesi, ossia conosciuti e riconoscibili, la garanzia non è dovuta se il committente abbia accettato l'opera, salvo che l'appaltatore non ne abbia in malafede taciuto l'esistenza.

Se il committente viene a conoscenza di vizi occulti, per non decadere dalla garanzia dovrà, a pena di decadenza, denunciare all'appaltatore le difformità riscontrate entro sessanta giorni dalla scoperta, ma non è necessaria denuncia se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.

L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera, pertanto "nel contratto di appalto, concernente l'esecuzione di un'opera, l'azione di garanzia per vizi può essere esercitata solo dopo la consegna dell'opera stessa" (cfr. Cass., n. 271/2004; n. 14584/2004).

Il committente convenuto per il pagamento dell'opera potrà sempre far valere la propria garanzia, purché abbia tempestivamente denunciato (60 giorni dalla scoperta) le difformità o i vizi e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna

La giurisprudenza ritiene che la responsabilità dell'appaltatore inerente alla garanzia per vizi e difformità dell'opera eseguita, possa configurarsi solo quando lo stesso, nell'intervenuto completamento dei lavori, "consegni alla controparte un'opera realizzata non a regola d'arte", mentre nel caso di non integrale esecuzione dei lavori o di ritardo o rifiuto della consegna, "a carico dell'appaltatore può operare unicamente la comune responsabilità per inadempimento contrattuale" (cfr., ex multis, Cass., n. 13631/2013).

Contenuto della garanzia

La garanzia riconosciuta in caso di vizi palesi od occulti, consiste nella possibilità di chiedere l'eliminazione delle difformità o dei vizi a spese dell'appaltatore, oppure, in alternativa, una diminuzione proporzionale dl prezzo.

Tuttavia, se le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla totalmente inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.

In caso di colpa dell'appaltatore resta salvo il risarcimento del danno.
L'azione di risarcimento danni ai sensi dell'art. 1668 c.c. è soggetta agli stessi termini di decadenza e di prescrizione delle altre tre azioni di garanzia per difetti e difformità dell'opera (Cass. Civ. n. 28417/2005).

I gravi difetti di costruzione

L'art. 1669 c.c. prevede, invece, un'ipotesi di garanzia decennale "quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata", precisamente per l'ipotesi in cui "nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina  o gravi difetti".

In questo caso l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché il committente ne faccia denuncia entro un anno dalla scoperta
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

I difetti di costruzione non si esauriscono in quanto esemplificante previsto dalla norma, ossia fenomeni che influiscono sulla staticità, la durata e la conservazione dell'edificio, ma possono consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la “rovina” o il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo (cfr., Cass. civ. sez. II, 29 aprile 2008, n. 10857; Cass. civ. sez. II, 4 novembre 2005, n. 21351).

Quindi, anche un difetto di costruzione che incida su elementi accessori o secondari può rientrare nella previsione della norma citata, purché determini un apprezzabile diminuzione del valore del bene, una menomazione di esso, o incida sul godimento in modo considerevole o addirittura ne impedisca l'impiego (Cass., n. 12186/2015)

Le carenze costruttive dell'opera risultano gravemente pregiudizievoli del normale godimento, della funzionalità e dell'abitabilità della medesima e possono riscontrarsi quando, ad esempio, la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (cfr., Cass., n. 8140/2004) 

Elementi accessori o secondari sono, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria (cfr. ex multis, Cass. n. 11740/2003, n. 117/2000 ed altre conformi, precedenti o successive), nonché molti altri casi specifici enumerati dalla fiorente casistica giurisprudenziale.

Per giurisprudenza costante, il termine di un anno per la denunzia non coincide con la manifestazione esteriore bensì col momento in cui il danneggiato acquisisce un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva, non solo della grave entità dei difetti, ma soprattutto delle cause tecniche, al fine di individuare le responsabilità, non essendo sufficiente manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (cfr. Cass., n. 28202/2013; n. 27433/2013).

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(24/08/2015 - Lucia Izzo)
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