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La cedolare secca

Che cos'è, quali sono i vantaggi e come ci si può avvalere di questo regime
persone si stringono le mani dopo accordo su affitto
Avv. Luisa Camboni -

La cedolare secca è un regime di tassazione relativo alla locazione di determinati immobili.

Quanto all'ambito di applicazione risulta applicabile, a partire dall'anno 2011, a tutti gli immobili a destinazione abitativa e, precisamente, a quelli che risultano iscritti al Catasto Urbano con le categorie da A/1 ad A/11 e relative pertinenze, vengono esclusi gli immobili con categoria A/10, uffici e studi professionali.

Possono optare per il regime della cedolare secca soltanto le persone fisiche private e non imprese, professionisti, società o altri enti. In altri termini, la cedolare secca è un'imposta ad aliquote fisse che sostituisce le imposte che il contribuente avrebbe pagato come titolare di redditi di immobili sulla locazione percepita.

Come fare per avvalersi di tale regime?

Occorre che il locatore ne dia comunicazione al conduttore, tramite lettera raccomandata, nella quale viene dichiarata la rinuncia, per tutta la durata del contratto di locazione, ad ogni aggiornamento del canone, compreso l'aumento ISTAT, anche se in precedenza pattuito nel contratto.

L'opzione ha efficacia per tutta la durata del contratto di locazione, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità.

La cedolare secca prevede una tassazione con l'applicazione di due aliquote IRPEF:

  1. il 10% per i contratti di locazione a canone concordato (trattasi dei contratti stipulati per immobili situati in Comuni metropolitani e limitrofi, generalmente quelli ad alta intensità abitativa) e per i contratti stipulati nei Comuni per i quali nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 è stato deliberato lo stato di emergenza per calamità naturali;

  2. il 21% è previsto in tutti gli altri casi.

Si badi bene che, in entrambe le ipotesi, la cedolare secca è dovuta sul 100% del canone annuale.

E' opportuno ricordare come la cedolare secca presenta dei vantaggi:

  1. sostituisce le addizionali regionali e comunali;

  2. l'aliquota è inferiore a quella ordinariamente applicata. Infatti l'IRPEF ordinaria prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone percepito;

  3. prevede l'esenzione dall'imposta di registro e di bollo, favorendo, in questo modo, anche il conduttore al quale, di norma, il locatore riaddebita il 50% di queste ultime imposte.

In che modo si versa la cedolare secca?

La cedolare secca si versa in due rate, alle medesime scadenze e con le medesime modalità previste per le imposte che derivano dalla dichiarazione dei redditi.

Quanto alla registrazione del contratto sono previste tre modalità:

  • online;

  • presso qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate;

  • oppure tramite professionisti, sindacati, Caf…

Comunicazione della proroga

Sino all'entrata in vigore del cd. decreto fiscale del 2016, per i proprietari che dimenticavano di comunicare l'eventuale proroga del contratto all'Agenzia delle entrate era prevista la revoca dell'opzione della cedolare secca, con ritorno al regime ordinario.

Dal 3 dicembre 2016, invece, se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per la cedolare, ovverosia se ha effettuato i relativi versamenti e ha riportato nella sua dichiarazione i redditi da cedolare, non è più assoggettato alla revoca dell'opzione.

Egli, in ogni caso, deve pagare comunque una sanzione per mancata comunicazione della proroga, che è di 100 euro ridotti a 50 se vi ottempera entro i primi 30 giorni successivi alla scadenza del contratto.  

Avv. Luisa Camboni - Studio Legale Avv.Luisa Camboni
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(31/01/2017 - Avv. Luisa Camboni) Foto: 123rf.com
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