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La revoca dell'amministratore di condominio

Quali cause la giustificano e come può essere disposta
sedia vuota stagliata sulla parete
di Luana Tagliolini -

La revoca assembleare

L'art. 1129, comma 11, del codice civile (come novellato dalla legge numero 220 del 2012) dispone che «la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea…».

Ciò vuol dire che i condomini possono sempre decidere di revocare l'amministratore nominato, anche a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell'interruzione del rapporto. A tal fine è necessario che la revoca sia indicata nell'ordine del giorno in sede di convocazione dell'assemblea e che questa deliberi in tal senso con lo stesso quorum previsto per la nomina dell'amministratore (ovverosia quello di cui all'art. 1136, comma 4, c.c.) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

L'assemblea convocata per la revoca delibera anche in ordine alla nomina del nuovo amministratore (art. 1129, co. 10, c.c.).

Si anticipa sin da ora che l'omessa convocazione dell'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore costituisce una "grave irregolarità" idonea a giustificare la revoca giudiziale (art. 1129, co. 12, n. 1 c.c.).

Revoca immotivata

La revoca immotivata o senza giusta causa ha posto agli interpreti due problemi: 1) se possa essere riconosciuto all'amministratore il diritto ad un risarcimento dei danni; 2) se egli abbia diritto al compenso.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (con la sentenza n. 20957/2004) hanno fugato definitivamente tali perplessità, chiarendo che, nelle ipotesi di revoca ante tempus (cioè prima della scadenza), l'amministratore revocato, ai sensi dell'art.1725 c.c., potrà permanere nella stabilità dell'incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito per essere stato ingiustamente revocato; tale tutela però non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente.

Per quanto riguarda il secondo aspetto, la stessa Sentenza dispone che il giudice ordinario valuterà l'esistenza della giusta causa, non solo ai fini dell'eventuale risarcimento dei danni, ma anche ai fini del soddisfacimento dei crediti spettanti all'amministratore, ai sensi degli artt. 1719 e 1720 c.c.

La revoca giudiziale

Come accennato, la revoca dell'amministratore, oltre che dall'assemblea, può essere disposta anche dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condominio.

A tal fine è però necessario che si siano verificate una delle seguenti cause, contemplate dall'articolo 1129, comma 11, del codice civile:
- l'amministratore non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell'autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
- l'amministratore non abbia reso il conto della sua gestione;
- l'amministratore abbia commesso gravi irregolarità.

L'amministratore revocato dall'autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall'assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.).

Le gravi irregolarità

I confini della nozione di gravi irregolarità sono lasciati volutamente indefiniti dal legislatore, il quale tuttavia provvede comunque a stilare un elenco non esaustivo di azioni od omissioni che possono essere ricondotti a tale concetto.

In particolare, il comma 12 dell'articolo 1129 del codice civile considera espressamente gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell'amministratore e registro di contabilità);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).

Ai sensi dell'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, costituisce poi grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell'amministratore di condominio (e la sua condanna al risarcimento danni) la non ottemperanza all'obbligo di dare senza indugio notizia all'assemblea dei condomini dell'eventuale azione giudiziale intentata avverso il condominio per la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio.

Le gravi irregolarità fiscali e la citazione per la revisione delle tabelle

Nel disciplinare la revoca dell'amministratore di condominio, il codice civile si occupa di due fattispecie in maniera particolare rispetto alle altre: quella in cui l'amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali e quella in cui egli non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Se esse si verificano, infatti, il singolo condomino può innanzitutto chiedere la convocazione di assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore e, in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, può rivolgersi all'autorità giudiziaria.

Il ricorrente, in caso di accoglimento della domanda, per le spese legali ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Procedura per la revoca giudiziale

A pronunciarsi sulla domanda di revoca giudiziale di un amministratore di condominio è competente il Tribunale, il quale vi provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del Tribunale, può essere proposto reclamo alla Corte di Appello, nel termine di dieci giorni dalla sua notificazione o dalla sua comunicazione (art. 64, novellato. disp. att. c.c.).


(30/03/2017 - Luana Tagliolini) Foto: 123rf.com
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