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Espropriazione immobiliare

Guida di procedura civile > Cap. 4 "Il processo di esecuzione" > Espropriazione immobiliare

La procedura esecutiva immobiliare ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto e di supeficie su beni immobili. Nel caso della medesima procedura esecutiva possono essere espropriati oltre all'immobile anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano. Il creditore che vanti un'ipoteca sul bene non può procedere con il pignoramento di altri immobili se non ha prima espropriato quello ipotecato (art. 2911 c.c.). Qualora estendesse il pignoramento anche ad immobili non pignorati, il giudice può ridurre il pignoramento medesimo oppure sospendere la vendita del bene non ipotecato finchè non sia stato venduto quello interessato dalla garanzia reale. 

Trascorso inutilmente il periodo previsto dal precetto notificato al debitore, unitamente al titolo esecutivo, per il pagamento delle somme dovute, il creditore individua il bene immobile da aggredire per soddisfare le proprie pretese e procede con la notifica dell'atto di pignoramento. Nel suddetto atto si indica esattamente l'immobile, i diritti immobiliari e i beni che si vogliono sottoporre ad esecuzione. Inoltre si ingiunge al debitore di non sottrarre i beni alla garanzia dell'adempimento. L'art. 555 c.p.c. prevede che dopo la notifica del pignoramento, l'ufficiale giudiziario, o il creditore procedente, consegni copia autentica dell'atto, con le note di trascrizione, presso la Conservatoria dei registri immobiliari affinchè venga trascritto, a fini pubblicitari, il pignoramento dell'immobile interessato. Una nota di trascrizione viene restituita al depositante. In realtà nella prassi è il creditore procedente che si occupa della trascrizione.

L'ufficiale giudiziario, dopo aver eseguito la notifica, deposita l'originale dell'atto di pignoramento presso la cancelleria del giudice dell'esecuzione competente per territorio insieme alla nota di trascrizione restituita. Entro dieci giorni dalla notifica del pignoramento il creditore procedente deve depositare presso la cancelleria il titolo esecutivo, l'originale del precetto notificato e la nota di trascrizione se quest'ultima è stata eseguita dal creditore. Il cancelliere, ricevuto l'atto di pignoramento, forma il fascicolo (art. 557 c.p.c.).

Con il pignoramento il debitore è costituito custode dell'immobile e di tutte le pertinenze e i frutti interessati senza aver diritto a ricevere, per quest'attività, un compenso. Su istanza del creditore procedente o di uno intervenuto successivamente, il giudice, dopo aver sentito il debitore, può nominare come custode una persona diversa se l'immobile non è occupato dal debitore. Colui che è tenuto alla custodia del bene deve rispettare una serie di obblighi e di divieti. Il custode è tenuto, infatti, all'obbligo del rendiconto a norma dell'art. 593 c.p.c. e al divieto di locare il bene immobile pignorato, salvo apposita autorizzazione del giudice. 

Nel caso in cui il creditore procedente, dalla trascrizione del pignoramento presso la Conservatoria, venga a conoscenza del fatto che l'immobile è già stato pignorato, allora il proprio atto di pignoramento verrà aggiunto, in cancelleria, al fascicolo già formato per la prima espropriazione. Questo pignoramento, considerato successivo, proseguirà in un unico procedimento esecutivo.

Se sono presenti altri creditori da soddisfare, muniti di titolo esecutivo, questi, fino all'udienza disposta per l'autorizzazione alla vendita del bene, possono chiedere al giudice per l'esecuzione di intervenire nel procedimento esecutivo e partecipare, alla sua conclusione, alla ripartizione del ricavato dalla vendita (art. 563 ss. c.p.c.). Dopo la suddetta udienza e fino a quella fissata per la formazione del progetto di distribuzione delle somme ricavate possono ancora intervenire altri creditori, ma questi saranno soddisfatti solo nel caso in cui resti qualcosa da suddividere dopo il pagamento del creditore procedente e di quelli intervenuti precedentemente.

Una volta autorizzata la vendita dell'immobile pignorato, su istanza del procedente, si prosegue con la vendita al pubblico incanto (ossia all'asta) oppure senza incanto. In quest'ultimo caso chi è interessato all'acquisto può fare un'offerta in busta chiusa al giudice, il quale l'accoglie se il valore è pari a quello dell'immobile aumentato di un quinto.

Il ricavato dalla vendita viene ditribuito tra i creditori a norma de artt. 2777 c.c. e ss. con precedenza dei creditori privilegiati ed ipotecari.


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